上兩期分別講及何謂預估物業租值及銀行計算物業租金作為入息的評估方式，以及有關按揭申請注意事項。

　　不少退休人士買樓收租，籌劃以每月租金幫補生活費用，並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需要留意，銀行批出之按揭年期不止受限於樓齡，亦受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年，個別可達80年，例如60歲退休人士的按揭年期上限一般為15年。現時按揭年期平均達26年，由於退休人士可造按揭年期一般較短，每月按揭供款及所需入息水平便會提高，用家可先了解自身情況計算可造按揭金額。

　　存款額上限為尚餘按揭50%

　　傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」，每月定期享有租金回報，租金亦可以幫助業主支付按揭利息，而買樓後若在樓價處於升軌時造就財富增值。其實，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎戶口優惠，為按揭客戶提供mortgage link高存息戶口，存款息與按揭息一致，例如現時按揭息為3.25%，存款息亦是3.25%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，進一步擴大了收息效果，可獲高存息的存款額上限一般為尚餘按揭額的50%。

　　舉例，剛退休的陳先生58歲，持有現契物業，每月租金收入1.5萬元，現再買入一個500萬元之連租約單位作收租之用，租金亦為1.5萬，準備承造四成按揭。以兩個單位之租金收入合共3萬元，打八折後2.4萬元作入息計，成功獲銀行批出按揭，還款期達20年，按息為3.25%，月供現時是11344元，租金足以供樓有餘。

　　陳先生除了以租金供樓外，還將退休金存放於mortgage link高存息戶口，高達按揭餘額之50%享有3.25%存息回報，同步收租收息，又或若以存息收入抵銷按揭利息後，淨按息等同由3.25%降至1.62%。

　　（作者為中原按揭經紀董事總經理）