住宅樓市從去年谷底反彈20%左右，有調整鞏固之勢，近期多個樓花紅盤推出，又再帶起樓市的熾熱，刺激二手市場成交增加近五成。市場一下子又充滿了活力，甚至樓花價格收復了大部分的失地。市民對紅盤的反應熱烈，令人感到買樓花起碼要2萬元一呎的勢頭。筆者認為，這兩星期紅盤的確打造了新指標，但勢頭是否能長期穩固，仍然有待市場的考驗。

據傳媒報道，近期推出的樓花，有地價是8000多元一呎，亦有補地價是8000多元一呎。筆者看到這些數字不禁苦笑，政府地價都要8000多元，樓價又怎會平？如果地價太便宜，又如何支持到公共開支？又如何保證到平地皮下發展商會平賣給市民？這其實是市場學上的「價格」和「銷量」的環節，特區政府要有計劃「在增加地皮供應的同時下調地價」，這樣才會降低樓價的上升動力，同時增加招標賣地的收入。

近期樓花定價的而且確是較有秩序，這反映到「要錢不要貨」求售的發展商愈來愈少，發展商對前景樂觀，至少大部分發展商的財務相對穩健。

如前文所說，本來樓市有調整勢頭，樓花又再帶起景氣，這是「沖喜」，還是揠苗助長？最後要看市場給的答案。雖然樓市在上升了20%後應該要「唞一唞」，可以鞏固後再上，但是香港儲存的購買力實在強大，除了銀行存款能看到之外，香港亦由以前的「財富蒸發年代」（通脹和高息口令到財富不斷蒸發）進入了「財富凝結年代」（通脹低於銀行定期存款息口，經濟增長亦高過通脹）。

樓價長線向上 回報具吸引力

近年來，香港身處「坐着也更富有」的罕見局面，這令香港銀行存款大增。最新數據顯示，截至2026年年中，香港銀行定期存款已由2021年底的5.44萬億元增加至11.55萬億元。這種隱藏購買力因定期存款高息而聚集，又因通脹上升而回流樓市。此外，北部都會區的未來圖景更加清晰也促成了本輪的樓花旺勢。

在波譎雲詭的市道面前，評估樓價短期升跌的意義不大，因為「黑天鵝」事件太多。反而不動產的長遠穩定性與複式回報的吸引力在逐步上升，香港特區政府若能保持造地效率比銷售更快的話，樓價升勢將受到牽制。而基於「樓價必須比建築成本更高」的法則，樓價下跌同時也會受到建築成本上升的牽制。

「有升有跌」的樓市仍有吸引力，長遠而言樓價應該上升的，還有另一重要及沒有改變的吸引力，就是供滿樓形成一個很有實力的資產啊！

（作者為祥益地產總裁）