香港目前人口約750萬，承載力有限，行政長官李家超已提出人口需提升至1000萬，有學者認為若以2046年為目標，擴容速度必須極快，而北部都會區發展正是為此提供土地與基建。吸納大量人口無疑會增加物業交易量，而非過度推高樓價（特別是一手樓），最佳預期是實現「旺市不旺價」。提出有關看法的學者是專業和值得尊重的，筆者只是以市場經驗上在「擴容」這有話題分享看法。

香港人口要從750萬增加至1000萬，增量人口相當於目前規模的約三分之一。無論有關的計劃用多少時間去實踐，都是一個巨量數字，要更多完善的計劃去配合。我們未來要面對並解決基建能耐和利益分配的問題。

在解決問題之前，我們首先要弄清楚現實是怎樣：一是香港需要增加人口的時間，理性的預期是20至30年，所以學者提出了2047年。二是現在香港的住宅租金正因內地學生、專才及外勞等新增的外來人口而上升，這種趨勢難以避免。未來住宅租金會因為各項目的成功而持續上升（見附圖）。

將來增加的人口，並不會全部都去買賣住宅，更多先以租賃的方式開始在港生活。香港的住宅空置率在過去15年只約4%水平，無論買賣住宅增加多少，單是租務市場根本沒有足夠單位去吸納新增人口，住宅租金必然隨着人口增加而不斷上升。如果能做到「樓價旺市不旺價」，那不正是收租回報率愈來愈高？

力降建築成本 平穩地價

怎樣才能夠增加人口而旺市不旺價？1）建築成本升幅有限。要減低建築成本有兩種方法，一是減低地皮招標的地價，特區政府必須要有規劃地增加土地供應同時降低地價，即要訂定市場學上的「價格與銷量平衡」。香港和內地建築成本懸殊，不是在物價方面而是在程序上，現在香港的建築程序比1997年前複雜不少。這是一個長遠的大工程，特區政府應一路做程序重整，成本就可逐步減低。

2）地價平穩。未來十年是香港轉型的黃金期，特區政府仍需要有足夠的賣地收入去支付龐大公共開支。我們亦要保持地產市場運作及合理的價格水平，所以特區政府不斷開發「熟地」之餘，如何招標地皮也是一門藝術。

3）二手放盤大增。要解決香港住宅供應問題，當然不能只依賴一手供應，二手樓供應反而更加可靠，關鍵在於轉流率。一個社會如果二手市場轉流得好，置業階梯的每一級也成交增加，實質供應量可因轉流暢通而倍數增長。

何況香港人口正與大灣區對流，愈來愈多港人投入大灣區，在生活、醫療，甚至安老配套上彼此都有接口措施，人口對流將可助帶動二手成交轉流量和比率，有助增強香港擴容能力。

（作者為祥益地產總裁）