美國聯儲局宣布加息0.25厘，為自2023年7月以來首度重啟加息。由於過去數年本港息率呈現「加慢減快」特徵，本港大型銀行未有即時跟加，維持最優惠利率（P）不變，無疑為市場注入強心針，同時提振樓市氛圍。

事實上，本港資金池相當充沛，對息率波動展現極強防守力。回顧2022至2023年加息周期，美國第五度加息時本港才首次跟加0.125厘；今年過去八個月經絡按揭息率指數（MMI）亦僅在3.12%至3.27%窄幅爭持，足見本地金融體系的深厚底蘊。即使市場預期年底前美聯儲仍有微調息口的可能性，惟利率僅為影響樓市的眾多變數之一，難撼樓市中長期的向好大勢。

今次港銀不跟加息，有助消除買家觀望心理，發展商亦加快推盤步伐，不乏矚目新盤爭相應市。在多個新盤接連登場帶動下，9月首16日一手成交量已突破790宗，較8月同期急升逾倍，個人預計全月一手交投可衝上1500宗，創近四個月新高。

相比短期息口與新盤動向，近期市場另一重頭戲，自然是首份五年規劃及施政報告的隆重登場。兩份綱領性文件為本港未來發展畫出宏大藍圖，未有大篇幅聚焦於私人住宅之上，反映港府深信住宅市場在「撤辣」後具備足夠的自我調節能力，無意過多干預，反而將戰略核心全面轉向「北部都會區」的長遠布局與產業主導。

從具體數據來看，五年規劃明確提出，未來五年北都住宅供應容量將以7萬個單位為指標。若按現行公私營房屋「七三比」推算，私人住宅佔約2.1萬伙，即年均4200伙；即便未來調整至「五五比」，私樓亦僅達3.5萬伙，即年均約7000伙。對照一手市場總吸納量，這批新供應僅佔兩成至三成半，市場完全有能力順暢消化。

北都建設提速 新盤吸引力增

值得留意的是，報告將戰略重心全面轉向北部都會區。目前北都區（包括北區及元朗區）內已獲批未售及待批預售的樓花單位合共約3200伙，加上區內近2400伙累積貨尾，合共約5600伙供應。隨着北都建設全面提速，區內新盤吸引力勢將大幅提升。

更深層次來看，北都推進象徵着本港房屋政策正式踏入以「供應側調節」為主導的新方針，擺脫過往依賴「需求管理」調控的舊框架。若日後市場出現供求失衡，政府亦有充沛的土地儲備作為靈活調節工具。

在政策大方向「撥雲見日」與資金充沛的雙重護航下，超級豪宅市場展現出強勁「吸金力」。9月首16日全港逾億元一手成交錄得22宗，年內累計更達129宗，創2013年一手新例實施以來新高。在國際地緣政治波譎雲詭的大環境下，香港金融體系維持高穩健度，強勁財富效應促使高收入人才及國際資金將香港優質豪宅視為避險首選。

總括而言，利率僅為影響樓市的眾多因素之一，隨着本港政策層面長遠藍圖確立，相信短期息口微調難改中長期大方向。在經濟向好、資金充裕、租金上升及人口增加等利好因素帶動下，預料住宅交投將顯著回升，維持全年樓價上升15%的預測。

（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）