今年按揭用家受惠於銀行樓按取態積極，近月接連有銀行公布好消息並推出多元化按揭優惠，包括新延續的低息定按、上調按揭回贈、銀行不跟加P（最優惠利率）等，最近亦有大型銀行推出具吸引力的「先P後H」按揭計劃，按揭產品百花齊放讓用家有更多按揭選擇。

銀行是次推出的「先P後H」按揭屬於市場上創新的設計，採取初期P按後期H按的組合，為什麼要「先P」？按照目前拆息水平，H按已處於封頂位，封頂息以P按計算，銀行若想推出初期低息優惠，直接以特惠P按息更可造就慳息優勢。計劃之首兩年或三年息率定於P-2.32%（P現為5%），目前計出之實際按息為2.68%，低於目前市場定按息2.93%達0.25厘，亦低於目前H按息3.25%達0.57厘；在P不變的情況下，2.68%屬目前市場按息最低水平，供樓人士可受惠於更低息供樓選擇。

以市場平均按揭額約500萬元及30年期計，對比市場H按，月供減少約1533元，利息支出減少達17.5%。

用家可留意P按並非定息，而是屬於浮息計劃，實際息率會隨着銀行最優惠利率P變化而調整，若果期間銀行決定加P，按息便會上升，反之若銀行決定減P，按息便會下跌。

以息率走勢來看，港P在年內之變化幅度料不大，若然美國在年底前仍會加息一次，即使本港銀行有機會跟隨加息，較大機會加幅或介乎0.125至0.25厘，按照有關計劃首兩至三年P按息計，若加0.125厘或0.25厘，有關P按息將由2.68%上調至2.805%至2.93%，仍低於H按息及仍有可能低於定按息。

為未來可能加息提供緩衝

換句話說，是次新推之「先P後H」按揭在很大程度上已為未來可能加息提供緩衝，加上目前息率明顯低於市場水平，故此甚具吸引力。

此計劃同時設有現金回贈，並適用於一手、二手物業、轉按及物業套現，申請期至今年12月底，提取貸款期至明年4月底。現時市場上共有三款按揭計劃最受用家關注，分別為「先P後H」、定按及H按，各有優勢特點，用家應如何選擇？下期再續。

（作者為中原按揭董事總經理）