新落成私人住宅，究竟自住多，還是出租多？差餉物業估價署一項甚少被深入解讀的數據——「私人住宅落成後使用方式」，揭示新樓市場的結構變化：過去以業主自住為主的格局，近兩年已被打破，出租單位反而佔多數。

根據差估署今年4月公布的《香港物業報告2026》，這項統計只包括報告年度內評定差餉估價，並申報整間已被佔用的新落成住宅、空置不計，反映單位落成後的使用情況。

2025年有12708伙新落成單位納入統計，自住佔5511伙（43.4%），出租達7197伙（56.6%）。2024年數據更鮮明，15314伙新落成單位中，自住佔6501伙（42.5%），出租達8813伙（57.5%）。按1989年起的統計比較，2024年出租比例最高，2025年則為次高。分區而言，2025年九龍出租比例最高，達61.3%；港島仍以自住為主，自住佔66.7%。

翻查37年來的數據，過去新樓市場一向是用家天下。沙士前後，2003年自住比例達92.5%，2004年更高達93.8%，出租僅佔6.2%，為統計期內最低。即使1997年炒風熾熱，自住比例仍達83.2%。

回顧八、九十年代，鰂魚涌太古城後期數、紅磡黃埔花園、天水圍嘉湖山莊及藍田麗港城等大型屋苑相繼落成，自住需求撐起新樓市場。1989年納入統計的已入住單位達31821伙，為期內最多，自住佔88.9%；1992年亦有31488伙，自住佔86.2%，與近年出租佔多數形成強烈對比。

1989至2025年納入統計的單位累計約48.8萬伙，其中約12.1萬伙出租，佔24.8%，即約四分之一，近兩年卻超過一半。2022年出租比例為28%，2023年升至46.4%，2024年首次突破五成，2025年維持高位，顯示這並非單一年度的現象。

人才流入 收租吸引

全面撤辣、放寬按揭成數，加上人才流入帶動租住需求、租金上升提升收租吸引力，都為投資者入市創造條件。這項統計雖不等同當年買家的投資比例，卻折射出買樓收租的分量愈來愈重。發展商爭取的不只是自住客，還有看重租務承接力及回報的投資者，新盤定價、戶型配搭及大手優先安排，自然更重視這批收租買家的需求。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）