深圳寫字樓空置率一度接近三成，部分項目降價招商，商辦市場“以價換量”失靈。與此同時，科創企業、跨國區域總部和港資跨境企業卻在核心地標“一房難求”。面對這種K型分化，高端寫字樓運營服務商MFG執行總裁全斌在接受記者專訪時表示，商辦市場總量供給大、有效供給不足，單純降價換出租率是“飲鴆止渴”;存量時代，寫字樓最終比拼的是資產運營、產業生態構建和服務頭部企業的綜合能力。

MFG執行總裁全斌

“降價填樓”難以為繼 K型分化是長期趨勢

全斌直言，當前商辦市場最大痛點是存量樓宇空置高、招商難、租户質量參差不齊，不少項目仍依賴撒網式招租和低價競爭。“短期看能把面積填滿，但租户質量參差不齊，後期續租風險高，資產價值會持續受損。”在他看來，企業選址需求已經升級，不再只看面積和單價，而更看重樓宇品牌形象、政企配套、產業資源和跨城辦公能力。因此，K型分化不是短期波動，而是商辦市場長期的結構性趨勢：缺乏運營能力的普通樓宇壓力加大，具備完整產業運營能力的地標物業持續獲得優質客户。

MFG的運營數據印證了這一判斷。全斌介紹，MFG新項目運營首年平均入駐率達90%，運營兩年項目入駐率穩定在95%以上，多個標杆項目實現滿租並擴租;整體客户年度滿意度約95%，累計服務企業超10000家，招引100餘家世界500強，匯聚近千家央國企、上市公司、獨角獸和專精特新企業。截至目前，MFG運營體量超100萬平方米、佈局近40個地標樓宇，管理資產超800億元，覆蓋北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、杭州、武漢、長沙、西安等十個城市。

MFG全國佈局

核心壁壘不是裝修大堂 而是全鏈條閉環

與部分同行聚焦裝修、硬件和大堂配置不同，全斌認為MFG真正的壁壘是覆蓋資產端、運營端、產業端和客户端的全鏈條閉環能力。他將其概括為四重壁壘：一是“聯營+品牌輸出”的商業模式，與業主風險共擔、收益共享;二是招商、設計工程、樓宇運維、數字化開發、政企產業服務五大核心模塊全部內部化，十五年沉澱標準化SOP;三是把政務服務、金融資源、產業鏈接下沉到樓宇，形成產業生態;四是全國標準化產品體系和“租一城，享十城”跨城權益，適配企業全國化佈局。

MFG服務式辦公

“MFG不只是物業的租賃方。”全斌強調，聯營模式下，業主輸出優質地標物業載體，MFG投入空間策劃改造、全鏈路招商、樓宇運維和產業生態搭建，項目經營成果直接決定雙方收益;品牌輸出模式則面向有優質物業但缺少運營體系的業主，輸出MFG的設計、品牌、運營標準、數字化平台和產業資源。憑藉這一模式，MFG與中信集團、香港九龍倉、香港新世界、香港長江實業、香港嘉裏建設、華潤置地、新加坡GIC等頭部資方保持深度合作。

MFG全球合作伙伴

從“空間託管運維”到“產業生態運營”

針對市場上對寫字樓運營的傳統認知，全斌回應，傳統樓宇運營模式的核心是低價整租、簡單改造、轉租賺差價，價值邊界侷限在物理空間交付;MFG定位是樓宇資產的長期價值共創夥伴，運營重心從“空間供給”轉向盤活存量、運營企業生態、持續抬升資產價值。對業主，不止穩定租金，更通過導入優質頭部企業優化租户結構、提升資產估值;對企業，不止提供辦公場地，還對接政策、生意機會、上下游商業鏈接和全國跨城辦公權益;對政府，則承接延伸招商職能，帶來就業與税源，加速存量樓宇去化。

這一模式在多個項目中得到驗證。全斌舉例，深圳聯想後海中心硬件稟賦優越，本身具備成熟的招商運營基礎，仍選擇交由MFG協同運營。MFG通過顧問式招商團隊、國賓級企業服務團隊和AI數字化平台精準導入全球頭部企業，運營兩年入駐率穩定在95%以上並實現擴租。同一棟樓裏，上午是世界500強高管接待海外客户，下午是政府牽頭的投融資對接沙龍，晚上還有商務會館的領袖晚宴，“物業不再只是辦公的地方，而是空間、服務、產業資源疊加的綜合體”。此外，上海K11多次滿租、累計擴租三次，上海濱港中心接近滿租，深圳前海嘉裏中心、聯想後海中心等項目已實現滿租。

服務港企北上，推進深港雙向聯動

隨着大灣區融合加速，越來越多港企選擇“北上”。全斌表示，港企普遍面臨不熟悉內地產業政策和政務體系、跨城多點佈局管理成本高、缺少成熟商務圈層等痛點。MFG為北上港企提供的不只是辦公室，而是一套跨境落地支持體系：通過“十城聯動”實現全國多城地標空間權益互通;協助解讀和申報屬地產業、人才政策;常態化舉辦港企、外資機構和內地龍頭企業參與的產業沙龍與供需對接會;支持彈性租期、拎包入駐，降低前期固定資產投入和試錯成本，最終實現讓企業“進的來，留得住，離不開”。

全斌認為，“深圳總部+香港窗口”將是大灣區產業融合的重要趨勢。深圳具備科創研發、先進製造和內需市場優勢，香港擁有國際融資渠道、全球商貿網絡和品牌展示優勢。MFG正穩步推進香港市場佈局，未來希望打通內地與香港兩地的空間權益、政企資源和產業圈層，一邊服務港企北上落地內地總部，一邊幫助內地科創企業以香港為國際窗口對接全球資本與海外市場。

對於海外投資者和跨國企業，全斌給出務實建議：評估商辦資產不能只盯賬面租金回報，運營能力才是決定長期價值的核心變量;切忌以短期滿租為首要目標，高質量租户底盤才是穿越週期的“壓艙石”;來華選址也應跳出租金比價，綜合測算品牌形象、跨城管理、政企對接和產業合作的全程成本。説到底，存量時代的寫字樓競爭，不是誰把空間租得更便宜，而是誰能把一棟樓變成產業平台，讓企業進得來、留得住、離不開。