樓市氣氛回暖，新盤需求強勁，年內銷售已逼近1.7萬伙。今年首三季新盤落成量只有9600伙，「供不應求」再度成為市場熱話。但正因如此，政府最新公布的數據，未來三至四年，一手私人住宅潛在供應量則回升至約10萬伙水平，較上一季度顯著回升。有人認為如此龐大的供應，市場需要長達5至6年的時間來消化，供不應求只是業界「製造」出來的假象；亦有人認為香港住宅需求扎實，10萬伙看似驚人，實際上未必算多。

究竟未來供應10萬伙是多還是少？大家要明白，單看數字容易產生錯覺。10萬伙聽起來十分龐大，但若放在香港整體房屋市場之中分析，情況便有所不同。從歷史數據可見，私人住宅一手市場供應的統計，早於2004年9月開始按季公布，但起初數字只計算已落成及建築中仍未售出的單位，當時數字曾低見4.8萬伙的水平。

直至2011年一季度開始，數字加上已批出並可隨時動工的單位，以表達未來三、四年間的私人住宅未來供應，其後有關數字隨着政府加快批地而大幅增加，從2011年的2.9萬伙，大增至2024年的11.2萬伙。從數字而言，近兩年的私人住宅未來供應已顯著回落，上季數字更低見9.6萬伙，再者隨着未來供應「見頂回落」，過去一年來整體樓價亦顯著「見底回升」。

無可否認，今年三季度私人住宅未來供應顯著增加。正當大家預計整體未來供應會持續回落之際，最新數字卻顯著回升至10萬伙的水平，這主要基於兩大因素：一是剛過去的三季度新盤銷售急速回落，其間新盤銷售僅約3342伙，按季急跌近四成；二是近年政府加快批地，令已批出可隨時動工的單位數目，從二季度的1.6萬伙增加至三季度的1.9萬伙。

整體而言，供應量不等於即時市場供給。所謂潛在供應，包括已批出土地但未動工、已動工未售，以及已落成但未售單位等不同類別。這些供應受建築進度、市場環境及發展商推售策略影響，未必會同步湧現。

事實上，未來整體供應正出現短期減少、長期增加的現象，未來一、兩年新盤落成量正逐步回落，而近年新盤市場持續熱鬧，這兩年新盤累計銷售約4萬伙，但期間新盤落成量只有約3萬伙。換言之，短期內新盤市場確實面對供不應求的現象，隨着近月新盤市場回歸熱鬧，相信整體未來供應會再度逐步回落。

（作者為世紀21星鑄總經理）