香港商業房地產投資市場正經歷一場清晰的結構重組。學生宿舍（PBSA）已由另類資產，迅速躍升為目前最受機構資金追捧的「主流」類別。高力最新《2026年第三季度市場報告》顯示，教育相關資產在最近第三季投資總額中的佔比達到創紀錄的42%，成為支撐整體投資活動的核心動力，反映海外及本地資本正集中於具備政策支持、剛性需求上升及具抗周期性的香港教育資產。

香港商業房地產投資，2026年前三季度整體投資額達398億港元，按年增長65%，已超越2025年全年總額，與此同時，2025年學生簽證發出量達94517宗，較2022年增加逾一倍；非本地大學生名額上限已由20%大幅提升至50%。「城中學舍計劃」截至近期已確認45宗合資格申請，涉及約11450個宿位，當中四個項目已投入營運，另有多個改裝項目陸續竣工。即使如此，2027/28學年學生宿位缺口仍將達約10.7萬個，供需缺口仍將持續。

租約長流失率低 回報穩定

推動這場轉變的並非短線周期，而是多重結構性因素的疊加。政策層面，政府以「留學香港」為品牌，結合名額放寬、土地免補地價、城中學舍計劃簡化審批，以及即將推出的專用宿舍官地（沙田小瀝源首幅地皮預計可提供約600個宿位），系統性地降低了進入門檻。需求層面，地緣政治與西方國家收緊移民政策，令更多內地及亞洲學生選擇留在區內升學，香港作為國際教育樞紐的相對吸引力上升。供給層面，傳統酒店與乙丙級商廈在旅客消費模式調整期及地緣政治衝擊下，出現折讓，為改裝提供了具政策誘因的入口。結果促使教育資產由「院校配套」轉化為具投資前景及流動性的資產類別，具備長租約、低租戶流失率與抗經濟周期的特質。

展望未來12至24個月，學生宿舍與教育相關物業的投資熱度將持續，但有關供應正大幅減少，市場熱度將會令到可以改裝的物業定價水漲船高，甚至促使傳統業者因而轉型，對投資者而言，現階段應優先鎖定單一業權、具備足夠結構與消防升級空間的資產，並在收購前完成跨專業前期可行性評估，精算改裝成本、審批時間與目標回報。對現有業主而言，空置或低效商廈若符合條件，可透過計劃申請轉型為學生宿舍用途，實現資產價值重估。

政府首幅專用宿舍地的招標結果，將為私人市場提供重要的土地定價參照及銀行融資基準，強化資產流動性的金融配套。這將有利機構投資者由單一項目收購，逐步轉向規模化的資產組合部署及品牌營運，透過擴大資產規模建立營運及成本效益優勢，帶動市場交易及投資活躍度。

（作者為高力香港資本市場及投資服務主管）