北京, 2026年7月7日 – 全球領先的多元化專業服務與投資管理公司——高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發佈2026年第二季度北京寫字樓市場報告。

2026年作為中國“十五五”規劃的開局之年，自二季度以來，宏觀經濟呈現出“新強舊弱、外需強於內需”的顯著分化格局。儘管一季度GDP以5.0%的同比增速平穩開局，但進入5月，社會消費品零售總額同比轉負，固定資產投資降幅擴大至4.1%，房地產開發投資更是深度下探16.2%，與高技術製造業的加速上行形成鮮明反差。整體經濟展現出新動能與外需聯合託底、內需不足仍為核心桎梏的“K型”復甦態勢。

從新動能維度審視，以AI產業鏈為代表的新質生產力正持續兑現增長潛能。5月高技術製造業增加值同比增長15.1%，其中電子行業增速高達17.0%，創近五年峯值；前5個月集成電路出口額同比激增83.4%，汽車累計出口量同比增長48.7%，AI與高端製造相關產品已躍升為外貿增長的核心引擎。隨着大模型應用加速落地、半導體自主化縱深推進，以及科創板擴容至AI大模型企業，集成電路、智能硬件、雲計算等領域企業正邁入研發與運營團隊的擴張週期。疊加信息傳輸軟件業（5月生產指數增長11.3%）與租賃商務服務業（增長10.9%）的高速增長，科技驅動型生產性服務業的辦公空間需求，正由點及面地加速釋放。

科創企業帶動的新增需求持續釋放，推動北京寫字樓市場延續去化態勢。2026年第二季度，北京甲級寫字樓市場整體淨吸納量達14.6萬平方米，創近三年單季新高；上半年全市場累計淨吸納量約20.3萬平方米，延續了半年去化20萬平方米的趨勢。受核心區域子市場無新增供應影響，需求側放量推動整體空置率於二季度末回落至17.5%，較去年末下降1.6個百分點。與此同時，整體市場平均租金降幅持續收窄，二季度平均淨有效租金降至208.2元/月/平方米，環比降幅為2.1%，為近三年來單季最小降幅。

然而，亮眼的市場總量數據之下，子市場表現嚴重分化。高力國際已連續兩年提示市場密切關注中關村板塊的動態，受益於科創企業的強勢擴張，本季度中關村再度錄得約4萬平方米的去化。在所監控的中關村26棟甲級寫字樓中，空置率高於10%的樓宇僅10棟，其中還有2棟是近兩年才入市的次新項目。截至二季度，中關村空置率進一步環比回落1.1個百分點至16.3%，較2024年末逾22%的高位已累計回落約6個百分點。中關村平均租金已顯現明確觸底信號，26棟甲級樓宇中僅5棟租金環比下跌，市場平均租金環比降幅收窄至0.9%。同樣受惠於科技創新紅利的還有CBD區域，在連續三年淨吸納量為負之後，本季度CBD淨吸納量實現近4.4萬平方米的去化，主要得益於頭部硬科技企業總部搬遷至CBD核心區。

儘管宏觀層面再通脹數據有所上行，但主要系輸入性因素推動，並非源於消費擴張所驅動的真實需求拉動，企業利潤面臨上游成本侵蝕壓力。展望下半年，宏觀經濟正經歷的K型復甦軌跡將持續深刻影響寫字樓市場的需求結構變化，更多具備高行業景氣度的子市場有望進一步受益於快速釋放的新增需求，需求側的結構性行情仍將貫穿下半年。

與此同時，集中入市的新增供應將對市場構成顯著空置壓力。從2025年開始至本季度，空置率回落的窗口期已基本結束，市場將從下半年至2027年，迎來長達約18個月的高供應週期，期間新增供應量將接近150萬平方米，其中今年下半年核心市場將迎來逾70萬平方米的新增供應，約60萬平方米集中在東部市場，空置率預計將會再次突破前期高點。屆時，新增供應集中放量的子市場去化壓力將顯著上升，優質客户爭奪戰勢必升級，北京寫字樓市場在地理區位上的供需錯配問題亦將進一步加劇。

我們維持對於北京寫字樓市場走勢的核心判斷：宏觀有效需求不足仍是制約市場復甦的深層系統性約束，整體市場結構性行情基調不改。儘管科創企業如期釋放更多新增辦公需求，但新增需求的總體量級較之即將入市的龐大供應量仍顯薄弱，尚不足以拉動整體市場實現短期內空置率快速回落。當前市場仍以結構性行情與區域分化為主旋律，市場重新迴歸供需再平衡的軌道仍需時日。本輪“科技創新週期”與“寫字樓市場再平衡週期”的雙週期共振，將驅動北京寫字樓市場邁入一場以質量變革與效率提升為核心的“新供給側改革”。市場正穩步迴歸“產業升級→供需再平衡→資產價值重塑”的良性循環，迎來可持續的高質量增長新階段。