大公房產訊 8月12日，北京土地市場迎來三宗涉宅用地集中出讓，分別位於海淀四季青鎮、石景山劉娘府和石景山蘋果園交通樞紐商務區。三宗地塊總起始價122.73億元，最終合計成交金額137.65億元。

其中最受矚目的海淀區四季青西冉地塊（HD00-1408-0034、0049、0040）由兩宗住宅用地與一宗商服用地捆綁出讓，土地面積約約8.52萬平方米，規劃建築面積約14.26萬平方米。該地塊掛牌起始價85.55億元，是2026年以來北京起拍總價最高的地塊。現場競拍吸引了中海、金茂、招商蛇口、保利發展、華潤置地&越秀聯合體共5家競買人蔘與。

經過130輪激烈舉牌，中國金茂（競得人為中國金茂旗下公司北京廣茂置業有限公司）以97.61億元將其收入囊中，溢價率14.1%，成交綜合樓面價68444元/平方米。該地塊一舉超越此前海淀東昇鎮片區地塊，成為海淀區總價地王及北京2026年年內總價地王。

據瞭解，該地塊全稱為北京市海淀區四季青鎮西郊機場周邊及沿線（西冉、田村、常青片區）城中村改造項目HD00-1408-0034、0049、0040地塊二類城鎮住宅用地、商業服務業用地，其中0034地塊為二類城鎮住宅用地，用地規模48003.33㎡，建築規模76805.328㎡，容積率1.6，限高25米。0049地塊為二類城鎮住宅用地，用地規模21223.80㎡，建築規模33958.08㎡，容積率1.6，限高25米。0040地塊為商業服務業用地，用地規模15925.11㎡，建築規模31850.22㎡，容積率2.0，限高24米。

根據土地出讓公告，該宗地的現狀為建設用地內有鐵皮圍擋、土坎，另城中村項目規劃市政道路紅線與地塊建築紅線重合，規劃專業市政管線根據預留條件為各地塊預留支線，實施到地塊紅線處，為後續地塊接順大市政提供預留條件，同時避免地塊接順時對市政道路的破壞工作，提前新建規劃污水井3個，均不涉及補償。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，海淀西冉地塊入市，是海淀區時隔八個月以後再度供地，85.55億元的起始價也成為年內北京總價地王，對競買企業資金門檻提出了較高的要求。地塊身處海淀核心板塊，稀缺屬性突出，因而吸引了中海北京、華潤+越秀聯合體、金茂等五家房企到場舉牌參拍。

同時，張凱也提到，受西郊機場航線管控（需警惕噪聲影響）疊加限高約束，地塊產品形態基本鎖定洋房，這與保利熙瑞（拿地樓面價7.84萬/㎡）形成直接的同質化競爭。熙瑞於今年6月開盤，目前網籤均價約11萬/㎡，去化率約16%，某種程度上印證了2000萬級客羣的容量天花板。本地塊住宅部分建面約11萬㎡，未來貨值約為熙瑞的2倍，其定價彈性與去化週期，將直接檢驗海淀核心區高端改善市場的真實容量。