當開發業務的規模天花板日漸清晰，一場關於“存量運營”的能力競賽悄然拉開帷幕。

在這樣的大背景下，龍湖集團交出了一份頗具分量的成績單：運營及服務業務收入合計137.0億元，創歷史新高，佔總營收比重突破三成，達到34.4%。其中，作為龍湖運營業務核心動力的商業投資航道，以59.8億元的租金收入、8.7%的同比增長和97.4%的期末出租率，證明了穩健經營的價值。

當行業告別規模擴張的慣性，龍湖正在商業領域用一套“存量煥新、增量提質、內容深耕”的組合拳，講述一個關於長期主義的故事。

存量煥新：讓“老項目”在改造中實現逆生長

國內購物中心早已進入存量主導時代，大量建成多年的商業體面臨業態老化、客流下滑、坪效走低的困境。多數存量改造停留在簡單更換品牌、局部翻新，難以改變資產頹勢。

龍湖給出的解決方案，是建立常態化、系統性的資產煥新機制，自去年起持續加大存量項目資本性投入，堅持 “不閉店、不停業、不降體驗” 的改造原則，在維持正常經營的前提下完成空間重構與業態升級，讓成熟資產實現價值二次釋放。

自2025年起，龍湖持續加大對存量項目的資本性改造投入，在重慶、北京、蘇州、上海等地推動商場改造。這些改造並非簡單的翻新，而是一場從空間邏輯到業態結構的系統性重構。

重慶北城天街是這場煥新戰役中最具代表性的樣本。作為龍湖商業的“開山之作”，這座運營多年的項目在不閉店、不停業的前提下，歷時600余天完成了史上最大規模改造。外立面重塑、公共空間迭代、動線優化、品牌矩陣升級——每一步都指向同一個目標：把傳統的購物中心升級為更具承載力的社交消費載體。

改造之後，高街花園、三大廣場成為城市打卡節點，消費者停留時間明顯拉長。2026上半年，北城天街營業額同比增長超50%，客單價提升45%，租金收入增幅超過20%，出租率始終維持高位，老牌商圈地標完成價值進階。

2026醒春季-重慶北城天街

同樣的邏輯在北京大興天街得到了極致驗證。這座開業已十年的商業體，在經過為期一年的Capex改造後，全新場景“沐光島”於2026年6月中旬正式亮相。12米高的“樹王”、10米跨層水幕、植物包裹的林下外擺……原本平淡的商業空間被重塑為一座“城市綠洲”。項目煥新開業之後，商場全場客流、銷售與車流同步刷新年內高點，存量資產價值得到顯著釋放。

上海閔行天街則立足於周邊客羣結構變化，敏鋭捕捉消費從目的性購物轉向體驗式消費的趨勢。項目耗時一年完成全域煥新，拆分低效大面積鋪位，增加品牌密度，優化消費動線，打造沉浸式社交場景。改造區域首個週末銷售額較上年同期提升126%，上半年整體營業額同比增長超20%，租金收入同比增長超10%，為城市社區型存量商場提質提供可複製的樣本。

蘇州獅山天街、成都西宸天街同樣交出亮眼答卷。獅山天街拆除原有單一冰場，打造立體開放的“山谷”街區，構建富有探索感的城市綠谷。新街區開業半年客流暴漲2100%，營業額增長190%，帶動整個商場租金上行。成都西宸天街打造“天街+天街裏”雙場景格局，劃分品質消費與休閒社交兩大板塊，新增商業空間與品牌門店，核心街區租金單價提升107%，低效區域坪效最高增長8倍。

從多個項目實踐不難看出，龍湖對於商業項目的核心邏輯，不是一次性開業完成一勞永逸，而是建立持續進化的運營思維。空間改造、品牌更新、場景營造三者聯動，最終落腳於匹配客羣真實需求，持續提升資產回報率。在增量拿地愈發謹慎的當下，盤活存量已經成為龍湖提升商業經營效果與收益的重要抓手。

新項目恪守“一次開好”：在地化場景打造城市商業地標

在存量煥新的同時，龍湖商業並未停下新開的腳步，而是以一種更剋制、更精準的方式推進佈局。聚焦一、二線高能級城市，堅持“輕重並舉”的發展模式，龍湖商業在上半年於成都新增運營1座輕資產商場。截至2026年6月30日，龍湖商業累計開業運營商場達96座，覆蓋全國25座城市，運營總建面達1039萬平方米。

更值得關注的，如果存量煥新是挖掘現有資產潛力，新項目則代表着龍湖商業對未來價值的佈局。不同於行業曾經追求快速開業、快速鋪規模的思路，龍湖商業提出“一次開好、做一成一”的新開運營標準，拒絕倉促開業、後期持續調整的粗放模式，從前期規劃、空間設計到品牌招商進行一體化打磨，追求開業即形成區域影響力。

2025年下半年新開業的重慶江岸天街與濟南西城天街，已經驗證這套操盤思路的可行性。重慶江岸天街是體量15.7萬平方米的TOD綜合體，彙集300餘個品牌，區域首店、全新店型佔比超過60%。項目抓取南岸區消費者對更高生活品質的迫切需求，創新打造西南首個“南岸集市”，將精品生鮮、本土風味餐飲、休閒社交場景融合，打破購物中心與市井生活的邊界。通過提供超越現有水準的綜合體驗，江岸天街迅速成長為重慶南岸區品質生活新地標。

濟南西城天街作為濟南首個POD公園導向開發項目，打造“泉湧浮島、空中綠洲”的空間意境，跨層“光所市集”搭配24小時開放的景觀廊道，將商業空間與城市綠地無縫銜接，實現“在公園裏逛街”的沉浸式體驗。項目引入350餘家品牌，首店佔比突破40%，開業同步出租率高達99%，憑藉獨特的自然場景與社交屬性，成為城市新晉網紅打卡目的地。

兩個標杆項目共同的特徵，是擺脱標準化複製的模板化開發，深度結合城市氣質與板塊稟賦進行在地化創作。TOD、POD等前沿開發模式，不再只是概念包裝，而是轉化為消費者可感知的場景體驗。這也意味着龍湖商業的競爭重心，已經從簡單的物業開發，轉向前期策劃、招商落地、後期持續運營的全鏈條能力比拼。

2026年下半年，龍湖商業還計劃新開6座左右商場，分佈在杭州、成都、長沙、昆明等城市。在商業地產增量空間日益收窄的今天，這種“做一成一”的項目兑現能力，本身就是一種稀缺的競爭力。

從“消費場”到“情緒場”：打造內容運營構築差異化護城河

當購物中心的空間和品牌日趨同質化，真正能夠區分高下的，往往是那些看不見的能力——內容運營、用户洞察和情感連接。龍湖商業正在用一套系統化的內容運營體系，將天街從單純的“消費場所”改造為“城市生活樞紐”與“城市情緒場”。

原創IP的持續深耕是最直觀的體現。天街廟會、醒春季、年中大促等自有IP經過多年打磨，已形成全國聯動的品牌聲勢。以2026年5月的“天街年中大促”為例，這一龍湖商業的原創營銷廠牌延續“品牌直降”理念，聯動全國90餘座購物中心，同時上線“千萬瓏珠補貼，商品折上再折”等系列活動。

在為期3天的活動檔期內，剔除車輛銷售的日均營業額同比大幅提升57.5%。從豐富品牌合作、強化優惠力度，到簡化活動規則、降低參與門檻，天街年中大促已走過9年，每年都在用精細化運營讓消費者獲得“逐年升級但簡單如一”的歡搶體驗。

2026天街年中大促

龍湖商業的節點借勢營銷同樣精準。從婦女節到母親節、兒童節、高考等重要節點，龍湖商業通過户外大屏、商户聯動等形式，讓商業空間成為城市情緒表達的載體。

2026年六一兒童節期間，龍湖商業聯動巴拉巴拉、OPPO、西西弗、大疆等愛心夥伴，為大山裏的孩子捐贈物資，並邀請專業足球教練前往大涼山金新小學開展“大山裏的世界盃”足球比賽。商業空間在這一刻超越了交易本身，成為一種社會情感的連接點。

在內容創新層面，龍湖商業通過籌辦特色市集、開設潮牌快閃店、舉辦室內音樂節、聯名熱門IP辦展覽等形式，着力放大商業空間的社交屬性。2026年9月，龍湖商業還將在杭州濱江天街試點推出首個自營市集，以創新的方式持續完善“天街內容生產系統”。這種“中央廚房”式的內容統籌與生產，確保每個項目的內容節奏和質量都能匹配項目定位和消費者需求。

在線上線下流量競爭日趨激烈的背景下，龍湖商業通過內容運營構建的差異化體驗護城河，正在將短暫的“流量”轉化為長久的“留量”。

當一座商場不僅提供商品，還提供情緒價值、社交場景和情感記憶，它便超越了物理空間的侷限，成為城市生活中不可或缺的一部分。

財務底盤護航：低融資成本與正向現金流構築安全邊界

商業投資的穩健增長，離不開龍湖集團整體財務盤面的支撐。截至2026年6月30日，龍湖集團有息負債總額為1471.2億元，較上年末下降56.9億元。平均融資成本降至3.36%的歷史低位。在手現金248.8億元，淨負債率52.0%，現金短債倍數1.57倍。這些數字背後，是龍湖集團多年堅守的財務紀律：不逾期、不展期、不違約。

更值得關注的是債務結構的優化。截至報告期末，龍湖銀行融資佔有息負債比重達91%，經營性物業貸及長租貸佔比接近七成。這類貸款成本低、年期長，有助於持續優化債務結構，實現負債規模與融資成本的“雙降”。外幣債務佔比降至10%，且100%已做掉期對沖。含資本性支出的經營性現金流連續4年為正。這樣的財務底盤，為商業投資的持續投入和擴張提供了充足的“彈藥”。

龍湖集團管理層在業績會上透露，商業投資航道近幾年每年新開商業項目接近10座，疊加同店經營水平的持續提高，2026至2028年商業航道規劃年複合增長率約10%。

這一目標的底氣，正來自龍湖存量煥新的持續兑現、新項目的精準落地、內容運營的不斷深化，以及財務底盤的堅實支撐。

在集團整體戰略轉型進程中，龍湖商業投資航道的價值早已不止貢獻租金收入。穩定的經營性現金流、成熟的資產運營經驗，與物業服務、資產管理業務協同聯動，共同塑造龍湖穿越週期的韌性。展望後市，隨着下半年新項目陸續入市、存量資產持續進入業績釋放週期，龍湖商業有望進一步放大長期價值，為房企探索新發展模式提供一份可參考的實踐樣本。