全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，於近日發佈2026年第三季度北京房地產市場研究成果，對北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分領域在三季度的整體表現進行階段性回顧總結，並就2026年末以及未來一段時間的房地產市場走勢做出預判與展望。

第一太平戴維斯華北區董事總經理張晶予女士表示：“2026年三季度成為了中國房地產政策密集出台落地的窗口期。不同於以往漸進式、碎片化的政策出台節奏，本季度房地產市場迎來的是具有里程碑意義的頂層政策‘組合拳’，涵蓋銷售、信貸、貼息、税費、融資、存量盤活、土地供給等多個方面，基本完成了未來房地產發展新模式及核心制度的奠基與搭建。可以預見，此輪出台的一攬子政策將重塑未來數年房地產發展的新模式，也將徹底改寫房地產行業運行的底層邏輯。”

2026年第三季度，北京甲級寫字樓市場在供給端與需求端均保持較高的活躍度。供給端方面，位於CBD商務區的三座甲級寫字樓於本季度正式竣工交付，為市場帶來約38.2萬平方米新增供應，這也是寫字樓市場睽違已久的一次集中放量。而本季度需求端的表現更為亮眼：隨着新辦公項目漸次入市，部分企業抓住市場窗口期，積極推進辦公空間擴張、搬遷升級及總部整合計劃，帶動全市辦公租賃活躍度進一步提升。本季度北京甲級寫字樓市場錄得約31.8萬平方米的淨吸納量（含業主自用部分）。至三季度末，全市累計淨吸納量達48.1萬平方米，已超過2025年全年水平，市場租賃需求釋放的速度與力度繼續走強。

受益於市場吸納情況的良好表現，儘管有較大體量的新增供應，北京甲級寫字樓市場整體空置率仍保持穩定。至三季度末全市平均空置率環比持平、維持於17.7%，同比下降1.3個百分點。其中，麗澤商務區、通州運河商務區及中關村區域均有較為明顯的去化表現，空置率持續回落；而受中服地塊新項目集中入市影響，CBD的空置率則出現波動性上升。租金方面，在企業持續關注“降本提質”、業主方延續“以價換量”租賃策略的情況下，北京甲級寫字樓市場租金水平繼續承壓。為加速去化空置面積、吸引優質租户，業主方普遍維持更為積極靈活的租賃政策，整體市場租金水平延續下調趨勢。至三季度末，北京甲級寫字樓平均有效租金環比下降2.3%至200.2元/月/平方米。

展望未來，隨着本輪供應週期進入尾聲，北京寫字樓市場將再一次進入供需再平衡的調整階段。大量高品質項目的入市，將進一步豐富企業辦公空間的選擇，也為租户創造更多搬遷升級的機會，但存量項目業主方則將面臨新增供應所帶來的更為嚴酷的競爭壓力，因此短期內北京寫字樓市場租金仍存在較為激烈的市場競爭，但隨着後續新增供應逐步釋放完畢，市場供需關係則有望進入新的平衡階段。在供與需的博弈過程中，企業租户更加關注“降本增效”、“辦公品質提升”的前提下，業主方需要進一步加強差異化產品定位、精細化運營管理，以及靈活有效、具備增值屬性的租賃策略來提升項目吸引力。

2026年三季度，北京商業零售市場迎來購物中心與特色商業街區等多元類型項目的集中入市，不同形態、各具特點的商業載體進一步豐富各個商圈的消費選擇和商業層次。與此同時，品牌首店、首發經濟及場景創新持續活躍，推動實體商業由傳統購物空間向更加註重消費體驗、情緒價值和互動場景的複合型消費目的地轉型升級，多元業態協同發展正逐步構築北京零售市場發展新格局。

三季度，北京商業零售市場迎來四個新項目開業，共帶來約29.7萬平方米新增零售面積。其中，兩個購物中心項目約為14.4萬平方米，包括由方恆購物中心升級改造而成的望京V-HUB，以及位於未來科學城板塊的保利時光裏。此外，通州宋莊首開LONG街和海淀温泉鎮的興泉匯CGLive兩大商業街區也相繼亮相，進一步豐富次核心及郊區商圈商業供給。受新增供應持續入市影響，全市優質購物中心平均空置率環比微升0.6個百分點至8.1%，其中核心商圈運營表現保持穩定，平均空置率維持在7.5%；次核心及郊區商圈空置率分別環比上升0.5和1.1個百分點。租金方面，北京優質購物中心首層平均租金調整至732.5元/月/平方米，環比下降0.9%。其中核心商圈購物中心首層平均租金環比微降0.4%，次核心商圈和郊區商圈分別下降1.1%和0.6%。

預計至2026年末，北京商業零售市場將持續保持新增供應與存量升級同步推進的發展態勢。多個存量商業項目將通過品牌調整、空間優化及業態升級持續提升競爭力。此外，隨着促消費政策持續推進以及首發經濟、文商旅融合等消費場景不斷豐富，實體商業有望持續獲得客流支撐。未來商業項目將更加註重差異化定位、場景運營和內容創新，通過提升消費者到訪頻次和消費體驗，不斷增強市場競爭力。

繼今年上半年的大熱態勢之後，北京大宗投資市場在2026年三季度整體表現波瀾不驚，市場成交以中小額度的交易為主導。三季度中，過往的市場焦點——中高端購物中心、高品質甲級寫字樓等資產，均在本季度的投資市場中缺席。而當季度重點成交聚焦於自用型辦公樓、公寓、酒店、以及臨街商鋪等中小標的額度為主的投資收購交易。

儘管大宗投資市場似乎正在“由熱轉冷”，但可以肯定的是，當前的大宗投資市場正處於一個多重變量疊加的結構性調整階段：一方面，房地產銷售、信貸、税費等領域的利好政策應出盡出，有望刺激大宗投資市場的活躍度；另一方面，機構投資者的投資決策過程將更加看重項目的品質保障、運營能力、財務健康情況、所處產業的發展前景以及退出通道等多維度評估體系，投資邏輯正由槓桿收購和資產升值驅動，向現金流經營、多層次資本組織和全流程資產管理轉變。

隨着政策利好的密集出台與新制度框架的搭建，可以預見，未來一段時間國內房地產市場將聚焦於政策的“落地落實見成效”，關注新政下相關配套政策的細化與落地，將頂層制度設計逐步轉化為可操作的執行細則。新政並非短期刺激手段，而是系統性、制度性的重構，因此後市的效果仍需要時間進一步發酵。預計2026年末的房地產整體市場表現將延續前三季度的築底態勢，並在新政的落地落實過程中，自2027年起進一步顯現成效。