為推動舊區重建，發展局將於下月推出「額外地積比率先導計劃」，為期五年。發展局轄下規劃署、地政總署和屋宇署昨日發出聯合作業備考，詳列先導計劃的要求與安排。七區合資格舊樓重建可獲額外20%免補地價總樓面面積作為鼓勵，可原址重建或轉化成地價價值，用於扣減在北部都會區、原址或其他地區的任何土地交易，每平方米地價最高84000元。

業界支持有關政策，認為對加快私人市場參與重建有鼓勵作用；有智庫認為，新政策能有效借助市場力量，突破現時市區重建的困局。\大公報記者 鄭文迪、林志光

額外地積比率先導計劃是去年《施政報告》提出推動舊區重建的創新措施之一。發展局局長甯漢豪表示，過去10年，約八成重建項目新建住宅單位來自私人發展項目，但收購成本及發展參數限制令市場參與度未見活躍。面對樓齡達50年或以上樓宇每年增加超過500幢，甚至未來15年每年平均增加超過700幢，有必要以創新及大刀闊斧政策，推動市場重建，應對樓宇老化遠超重建速度。

或可轉化為地價價值

在先導計劃下，發展商如承諾拆卸位於七個舊區、樓齡達50年或以上、地盤面積不小於700平方米的住宅樓宇，並重建作住宅用途，將可獲提供額外20%的免補地價總樓面面積作為鼓勵。

有關豁免地積比率須經城規會批准，以及向地政總署修改地契，發展商可選擇原址重建，或將該20%地積比轉化成地價價值，用於扣減在北部都會區、原址或其他地區的任何土地交易，包括投地、地契修訂或換地項目所須支付的地價。有關地價金額的有效期10年，其間不獲任何利息，亦不可在市場上轉讓。政府亦不會在10年限期屆滿後就任何未使用的金額支付任何贖回金、補償金或類似款項。

先導計劃引入兩項安排便利申請及精簡程序，包括發展商提交申請前，可預先向地政總署和規劃署查詢重建地盤是否符合資格、額外地積比率地價價值及規劃事宜等；地政總署會以標準金額計算額外地積比率的地價價值。地政總署昨日亦同時發出相關作業備考，為7個舊區各自訂立適用的標準金額（詳見表）。

先導計劃將下月初實施，為期五年至2031年8月底，地政總署將於期內接受有關契約修訂申請，並會施加契約條件，包括加入重建限期及罰則，確保發展商依期落實重建計劃。發展局會適時評估成效，並視乎市場反應，按需要調整細節，包括考慮是否延長先導計劃年期。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺指出，放寬地積比率是日本、韓國及內地等國際城市慣常促進市區重建策略，部分城市政府甚至須直接財政補貼。香港新政策既能吸引發展商積極參與，又無需動用公帑，做法更為務實。他認為，新安排有助將發展密度調配至新區，紓緩舊區壓力。

鼓勵發展商參與市區重建

對於有擔憂政策傾斜私人市場並推高舊區密度，葉文祺建議政府盡快修訂地積比率轉移的規劃指引，由城規會嚴格把關，確保相關申請能為舊區及北都帶來真正的規劃增益，達至社會與市場雙贏。

測量師學會前會長林家輝認為，新安排對加快私人市場參與重建有鼓勵作用。他預期，轉移地積比至新界地區對大型發展商較為有用，而現時採用標準金額計算土地價值，相信有助排除市場不確定性。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國向《大公報》表示，由於過往高重建價值的舊樓已被發展商收購得七七八八，現剩餘的舊樓，本身密度已較高，發展商收購重建的意欲低，先導計劃為發展商提供誘因，更積極參與市區重建。但他預期，計劃未必能令重建一蹴即就，因較高密度的舊樓，往往涉及十數層或更高的樓宇，單位數目或數以百伙計，業權又極度分散，增加發展商收購難度，加長收購時間，非一或兩年內便能成事。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向《大公報》表示，計劃對發展商有極大誘因，發展商即使未能在重建項目上享用此額外地積比率，仍可將之轉化為地價價值，當作「現金券」留待在全港任何地區包括北部都會區的土地交易上使用。若以市區地價支付較低價值的新界或北都區土地，所得土地的發展規模將更大，且十年有效期能給予發展商充足時間去使用。