導語：這場REITs的申報與推進，恰逢中國產業園區發展從規模擴張轉向價值深耕的關鍵轉折期。西安高新配套的“3TCOM”品牌理念積累下來的商譽，代表着一種低風險、高成長性的商業契約精神，為西安高新配套提供了撬動資本市場的關鍵支點。

2026年8月18日，深圳證券交易所網站的公募REITs信息平台顯示，平安西安高科產業園公募REIT項目正式獲得證監會註冊批覆，這也標誌着產業園公募REITs落子西安高新區。

市場關注的焦點在於，為什麼是西安，為什麼是西安高新配套?作為西安高新配套董事長，曹靖也在反覆思考。在他看來，答案可以歸結為西安高新配套的三大優勢：區域產業佈局的競爭力、園區軟硬件配套的完備性，以及品牌的市場認可。“前兩者是顯性的，後者則需要時間的沉澱。”他説。

這場REITs的申報與推進，恰逢中國產業園區發展從規模擴張轉向價值深耕的關鍵轉折期。當行業普遍承壓、空置率上升成為全國性話題時，西安高新配套卻交出了一份逆勢增長的答卷。2025年各市場化園區平均出租率達87.03%，續租率穩定在98%以上，新籤招商面積超過10萬平方米。這些數字背後，是一場持續數年的品牌重建運動。

西安高新配套REITs的穩步推進，既是推動中國產業升級發展的典型實踐樣本，也是將西部實體經濟的資產價值與資本市場深度耦合，從而為產業空間的可持續運營構建起長效保障機制。

一次實體產業的資本化創新實踐

這次產業園公募REITs的落地，標誌着西安高新配套的品牌建設進入了新階段——既有硬核的資產質量，又有兼顧人文的服務温度，更有前瞻的產業視野。品質、服務、價值觀，這三個看似平常的詞彙，在西安高新配套的實踐中被重新定義，構成了以3TCOM(技術、人才、寬容度)理念為內核的產業空間品牌價值重塑的底氣。

3TCOM人工智能產業社區

自2008年成立以來，西安高新配套一直以西安高新區第一批產業配套和科技園區建設主力軍的身份深度參與城市化進程。公司累計承擔了12個產業園、34所中小學校、西安市第一醫院(高新院區)、西安高新國際會議中心等60餘個產業配套項目的投資建設，總建設面積超700萬平方米。

歷經十餘年發展，西安高新配套已經完成了從“建設者”到“運營者”的初次蝶變。隨着經濟進入高質量發展新階段，西安高新配套也開啓了新一輪的轉型探索，一場從“功能配套”向“價值共創”的深刻變革就此拉開序幕。

2023年以來，西安高新配套開啓了以思維變革為核心的轉型，通過12586戰略的全面落地實施，公司業務整合形成戰略支撐、資產管理、開發建設三大板塊，邁入轉型升級、創新發展的新階段。

此次公募REITs發行的底層資產——軟件新城軟件研發基地二期(3TCOM雲匯谷產業社區)，位於西安高新區天谷八路156號，13棟樓宇，總建築面積32.5萬平方米。該項目於2016年建成投用，已穩定運營超過8年。在園區設計初期，西安高新配套就對軟件研發承載能力進行了精細規劃，建成後持續以客户需求為核心進行迭代升級，停車空間擴容、電梯系統優化、公共休閒區和運動空間增設，這種隨企業需求演變而不斷進化的能力，構成了西安高新配套產品質量力的底牌。

產業園區REITs的估值邏輯主要基於收益法(Income Approach)，核心是將底層資產未來產生的淨運營收入(NOI)進行折現。簡單來説，就是看這個園區未來能賺多少錢，並折算成現在的價值。但在實際估值中，發行定價絕非簡單的賬面資產估值，而是資本市場對品牌價值溢價的認可。

2023年下半年，西安高新配套開始了一場品牌進化。公司提出3TCOM產業社區品牌理念。

這一理念的學術源頭是美國學者理查德·佛羅里達在《創意階層的崛起》中提出的“3T”理論——技術(technology)是創新的標誌和載體，人才(talent)是實現技術進步的主體和動力，寬容度(tolerance)為人才的創新發展提供良好氛圍。西安高新配套秉持着“拿來主義”的精神，將其轉化成現代高科技產業社區經營的核心邏輯，在“3T”理念的統領下，圍繞園區運營進一步衍生出多個維度的子品牌，將園區社區化運營真正“品牌化”。

西安高新配套的“3TCOM”品牌理念積累下來的商譽，代表着一種低風險、高成長性的商業契約精神，為西安高新配套提供了撬動資本市場的關鍵支點。

3TCOM雲匯谷產業社區運營超8年後，西安高新配套決定投入不菲資金進行全面升級。在行業慣例中，運營近10年的園區往往只做維持性投入，而西安高新配套的選擇透露出一種不同的經營哲學：客户在成長，需求在變化，空間必須跟着迭代。

同樣，3TCOM軟件產業社區、人工智能產業社區、數字經濟產業社區等園區分批實施提升改造累計160多個項目，新增充電樁90餘個、休閒空間20餘個、運動空間12餘個。這些投入帶來的結果是可量化的，園區整體出租率在全國下行週期中逆勢上揚，續租率穩定在98%以上。

3TCOM產業社區

品質不止於硬件。西安高新配套將“客户價值最大化”的理念貫穿服務全流程，建立了管理層每月走訪企業現場辦公、企業專項問題“雙週會”的常態化溝通機制。客户滿意度被當作服務提升的核心指標，也成為促進以商招商的重要戰術。

數字經濟產業社區滿意度變化的案例，就足以説明這種機制的有效性。某頭部企業員工曾在內部論壇發帖，吐槽數字經濟產業社區的設施和餐廳服務。西安高新配套馬上建立專項溝通機制，對食堂提出系統性整改要求。從餐廳飯菜品質到電梯排隊，從空調效率到停車設施，一項一項改進。最終，企業內部論壇關於數字經濟產業社區的負面帖子徹底歸零，園區滿意度從倒數躍升為並列第一，該頭部企業專門為公司送來錦旗。西安高新配套將“想到、説到、做到、做成”具象化為服務品質的剛性兑現，內化為服務的核心底色。

正是這種對品質的極致研磨，使得園區憑藉客户口碑形成了“以商招商”的良性循環，客户也由此成為品牌真正的傳播者。2025年，西安高新配套的園區不僅吸引了螞蟻科技、數字怪獸、龍旗科技等一批行業龍頭企業入駐，更贏得了阿里巴巴、中科創達等老客户持續擴租。

對產業園區品質的持續投入和提升，最終獲得了資本市場的認可和回報。公募REITs的成功，正是對產業園區品質的認可，也是對西安高新配套資產運營成色的一次終極檢驗。實際上，每一個改造項目、每一次客户服務，都在積累這種信任。

3TCOM青年夜校

品牌價值源於高質量服務，品牌建設的起點，從來不是廣告語，而是產品本身。

因此，REITs獲批的價值對於西安高新配套來説遠不止於融資行為。縱向看，通過“募-投-建-管-退”的資本閉環，公司得以騰挪資金，深耕存量資產的精細化運營與增量項目的戰略佈局，構建覆蓋全生命週期的產業服務體系。橫向看，相較於傳統租賃模式那種房東與租客的點狀關係，REITs賦予了園區更強的資源整合能力，推動它從“空間提供商”轉型為“產業組織者”。

服務是品牌價值的核心載體

如果説品質是品牌價值的物質基礎，那麼服務就是品牌價值的核心載體。中國產業園區的發展已經進入以“存量盤活”和“資產證券化”為核心的新階段。面對西安高新區“高精尖、快迭代、強集羣”的產業特點，傳統的園區服務已無法構築起有效的“護城河”。

在技術維度上，西安高新配套將數字化賦能化為服務升級的重要抓手，立足科技園區，提升服務科技產業、科技人才效率，園區3TCOM產業社區一站式服務平台上線首周用户即破千，報修、預約、政策申報、保租房預約等功能一鍵直達。平台接入智能助手，大大方便了園區企業和員工的日常工作生活。公司與省屬金融企業合作設立“3T產業基金”，於2025年上半年完成了對本地具身智能機器人企業西安中科光電精密工程有限公司的首筆2000萬元投資。與西安軟件園發展中心攜手打造的高新區產業發展數字平台，覆蓋區域60個園區、4000多家科技企業，形成“前後樓就是上下游、產業園就是產業鏈”的良好產業生態，讓產業服務的顆粒度更細、響應更高效。

在人才維度上，西安高新配套通過多種手段為科技創新企業提供一套完整的人才與產業融合生態。西安產業園區的一個獨特優勢就是區域聚集的人才。作為中國高校密度和受高等教育人數最多的城市之一，西安擁有63所高等院校，其中8所“雙一流”高校每年輸送20萬畢業生。大量人才的供應，成為企業落户西安高新區的關鍵選項。西安高新配套在春秋招聘之際，也聯合企業、高校開展校園招聘會，為雙方提供更多接觸機會。

人才選擇一座城市、一個園區，不僅因為這裏有事業平台，更因為這裏能安放生活。西安高新配套連續舉辦了兩屆園區暑期託管班，解決了雙職工家庭的後顧之憂，讓企業員工安心工作的同時也放心家庭。在西安高新配套看來，“安居”不是一道填空題，而是一道必答題，這關乎每一位奮鬥者的歸屬感，也是每一家企業紮根生長的底氣。

在園區寬容度維度上，西安高新配套致力於打造年輕人喜歡的產業社區。通過深入調研園區年輕人的需求，提升園區商業品質，增設更多可以坐下來交流的社交空間，3TSport、3TFestival等子品牌應運而生，迷你馬拉松、籃球聯賽、青年派對、音樂節等社區活動輪番上演，持續點燃園區的青春熱度。園區還為年輕人提供了寵物寄存服務，滿足員工們的情感需求。

3TCOM產業社區“我們的節日·元宵節”活動

品牌的核心價值不僅體現在物質層面，也在精神層面彰顯。西安高新配套產業園提供的不僅是物理空間，更多的是價值認同感。積極向上、社區化的氛圍，讓年輕人產生歸屬感。“做年輕人喜歡的產業社區”正在從理念變成現實。

傳統園區僅僅是辦公場所，而西安高新配套正在實踐一種“園區社區化運營”的理念，把園區打造成集工作、生活、社交、學習於一體的現代化產業社區。物質層面，持續對空間功能進行前沿更新;精神層面，主動為園區企業和創業人才賦予價值歸屬和情感認同。人才匯聚於此，是因為這裏“值得停下來，也值得成長起來”。

2025年12月，西安高新配套五大園區運營服務中心同步投用，構建全生命週期企業服務體系。這些服務中心不僅是物理空間的延伸，更是服務理念的落地載體。

在服務理念落地的過程中，西安高新配套還探索出了一套差異化的招商體系——“PFD”招商新模式，即園區載體、數據賦能、基金聯動。通過數字化招商平台，整合園區4000多家企業的多維數據，精準篩選潛在客户。同時聯動產業基金，構建“招商+基金”的協同生態。2025年，公司全面實施這一新模式，聚焦各園區的主導產業方向，重點採取鏈式招商、以商招商、基金招商、數據招商等方式，在產業定位和空間適配等因素的綜合帶動下，實現了園區出租率的穩步提升。

曹靖強調，服務的本質是“為客户創造價值”，與客户共成長，團結、奮鬥、創新、擔當，對品質永不妥協的追求——這些價值觀不是掛在牆上的口號，而是體現在每一天的運營細節中。

以長期主義重塑國企轉型的品牌價值觀

品牌不只提供功能，從企業長遠發展來看，品牌是讓消費者為價值觀買單。當產業園區轉型與國企改革深度融合，催生出的不僅是商業模式的變化，更是品牌基因的重組。

2023年底，西安高新配套做出了一項“刀刃向內、自我革命”的關鍵決定，打破公司成立16年沿用的工程建設導向的組織架構，整合形成戰略支撐、資產管理、開發建設三大板塊，建立以招商運營為核心的管理體系。資產運營板塊從一個部門分解壯大為產業研究、招商、園區運營、創投孵化及資產管理分公司五個專業化單元，27名80後幹部通過公開選拔走上管理崗位。

“團隊的成長比完成任務更重要”——這一理念貫穿了公司的轉型過程。從平均年齡45歲的工程建設團隊，到今天各個板塊均有80後骨幹挑大樑，西安高新配套用了兩年時間完成了一次組織蜕變。目前，已有59名工程條線員工轉型為運營、招商骨幹，資產管理板塊的人員配置率從53%提升到78%。

公司建立了“雙向溝通機制”，通過戰略建言座談會、線上專欄等渠道，收集了270多條員工建議，落地了100項具體舉措。“想到、説到、做到、做成”成為團隊的行為標尺，“在幹中學、在學中幹”成為常態。

西安高新配套三次轉型的頂層設計，不僅奠定了其在西部地區的領頭羊地位，同時也推動其面向全國持續領跑。第一次轉型：從“工程建設”向“招商運營”，已在“十四五”期間完成。第二次轉型：從“招商運營”向“資產管理”，於2024年7月啓動，公募REITs是本輪轉型的核心抓手。第三次轉型：從“資產管理”向“市值管理”，計劃在“十五五”期間推進。

曹靖表示，西安高新配套的轉型，根植於三大優勢：一是西安市的人才優勢，西安的科技院校輸出的人才規模大、專業穩定、成本有競爭力;二是西安高新區的產業生態優勢，在工信部2024年國家高新區綜合評價中，西安高新區位列全國第五，人均技術合同成交額達38.6萬元，居全國第二，141家世界500強企業、5600多家國家級高新技術企業在這裏紮根;三是西安高新配套公司的團隊優勢，公司敢於自我革命下定決心轉型，願意為客户改變自己，具備國企的長期擔當。

長期主義也貫穿了產業園區的各項決策。西安高科產業園REIT項目存續期長達39年，這意味着公司需要對一代投資人的回報負責。“沒有長期主義的定力，做不了這件事。”曹靖説。

“管委會+公司”的模式，正在成為全國高新區的探索創新。用市場化的方式支持管委會，幫政府留住企業、吸引企業——在國家出台公平競爭條例、地方政府補貼和減免空間被壓縮的背景下，這一模式的價值更加凸顯：不是靠政策優惠，而是靠實實在在的服務和資產能力。

西安高新區在“55611”現代產業體系基礎上，已確立新賽道，向生產性產業、新能源、商業航天等方向佈局。西安高新配套也在同步佈局生產型產品，涵蓋生物製藥、智能製造、商業航天、新能源等領域。

一個值得關注的新趨勢是，資本市場對科技企業的評估，並非只看重當下盈利，更關注未來成長性。西安高新配套正在探索的，正是用市場化方式幫助政府引入企業、留住企業。

未來，西安高新配套業務將聚焦三大板塊。資產管理板塊作為業務發展的“壓艙石”，與公募REITs平台深度協同。產業投資板塊作為高成長的“發動機”，通過產業基金投資形成規模化佈局。輕資產運營板塊作為未來的“增長極”，具有高利潤率和高成長性，具備顯著潛力。

國企轉型、高質量發展、盤活存量、做優質量、參與產業發展，這些都落實在西安高新配套的實踐中，對應的是一個又一個具體的數字：160餘個改造項目、270餘條員工建言、98%以上的續租率、87.03%的出租率、首筆2000萬元的產業投資。

在西安全力打造“雙中心”城市、高新區加快建設世界一流科技園區的背景下，西安高新配套的轉型路徑提供了國企改革的鮮活樣本。公司將繼續秉持“與城市共生長”的品牌理念，以此次上市為新起點，持續輸出高品質的產業空間與服務，助力西安高新區向世界級科技園區邁進。

當一家國企既有紮實的品質沉澱，也有迭代的組織活力，並且深度融入一座創新力位居全國前列的城市的現代產業體系時，產業園公募REITs的誕生便成了一種必然，並且成為通向更寬廣商業敍事的新起點。

品質、服務、價值觀——這三個維度構成了西安高新配套品牌價值的完整圖景。從“新建定製”到“存量升級”的務實做法，從“3TCOM產業社區”的服務創新，到“與城市共生長”的價值觀堅守，這家公司用實實在在的行動，重新定義了產業“空間價值”的品牌內涵。曹靖強調，品質是基石，服務是載體，價值觀是靈魂。

這場REITs實踐，本質上是西部以務實擔當為中國產業升級提供的一份“空間+資本+服務”三位一體的制度樣本，回答的不是“如何融資”，而是“如何讓產業紮根、讓人才停留、讓創新持續”。而這正是產業園公募REITs落子西安高新區的底氣所在——為產業園區資本化運作提供了制度保障與加速器，讓服務被資本市場驗證為核心資產。