2026年9月14日——隨着粵港澳大灣區城市間商務聯繫日益緊密，跨境協同效率正成為企業在香港選擇辦公地點時更加重要的考量因素。除了辦公面積和租賃成本，企業也更加關注辦公地點能否支持跨境往來、區域協作及長期業務發展。

萊坊最新市場研究數據顯示，2026年1月至7月，香港主要甲級寫字樓市場共錄得643宗新租賃交易，較2025年同期增長7.9%，整體市場活躍度有所改善。同期，與內地企業相關的新租賃交易由31宗調整至18宗，佔香港主要甲級寫字樓新租賃交易的比例由5.2%降至2.8%。

萊坊認為，新租賃宗數的階段性變化不能簡單解讀為內地企業減少在港佈局。結合選址區域、交易規模及物業持有方式觀察，內地企業在港辦公策略正由相對普遍的”規模擴張，轉向更加重視區位品質、營運效率和長期業務需要的“選擇性擴張”。

企業需求向優質項目和新興商務區域集中

隨着企業在港業務發展日趨成熟，其辦公選址標準也在不斷提升。樓宇品質、交通連接、商務配套和空間使用效率，正成為企業綜合評估不同區域及項目的重要因素。

從香港整體市場來看，仍在推進擴張或優化辦公佈局的內地企業，正更多關注中環、西九龍等擁有優質甲級寫字樓供應及綜合區位優勢的區域。

這一趨勢在九龍市場表現得較為明顯。萊坊研究數據顯示，2026年1月至7月，傳統九龍中部，包括尖沙咀及旺角一帶，與內地企業相關的新租賃交易由去年同期的19宗降至7宗。傳統九龍中部擁有成熟的商業基礎，但區內部分樓宇供應相對較早，在硬件條件和空間配置方面，未必完全切合部分企業現階段的辦公需求。因此，部分需求正向優質甲級寫字樓及新興商務區域轉移。

這並不意味着傳統商務區的市場地位被取代，而是反映企業正在不同區域和項目之間進行更具針對性的選擇，香港寫字樓市場的需求分化進一步顯現。

高鐵連接優勢凸顯，西九龍受到企業持續關注

在九龍不同子市場中，西九龍憑藉高鐵樞紐、新一代甲級寫字樓供應、綜合商務配套及相對具有競爭力的租賃條件，正受到企業持續關注。

作為香港唯一的高鐵站所在地，西九龍可通過高速鐵路連接內地逾110個城市，乘坐廣深港高鐵前往深圳和廣州，最快分別僅需約14分鐘和47分鐘；並可銜接機場快線及香港本地港鐵網絡，為企業往返內地、香港及其他國際市場提供便利。

亦有市場觀點以“中環2.0”形容西九龍的發展潛力。因此，西九龍作為中環商務功能的延伸，與傳統核心商務區相比，不僅為尋求優質辦公地點及完善配套設施的租户提供更廣泛的選擇，也讓企業能夠充分受惠於毗鄰廣深港高鐵所帶來的區位優勢及大灣區聯通機遇。

與傳統核心商務區相比，西九龍的特點之一，是依託高鐵樞紐形成與內地城市之間更加直接的交通連接，為跨境商務往來較為頻繁的企業提供新的辦公選擇。

公開資料顯示，作為西九龍高鐵站上蓋的標誌性項目，環球匯（IGC）已吸引包括瑞銀集團、西班牙桑坦德銀行、平安銀行、友邦及安盛等國際及內地金融、保險機構進駐，顯示西九龍正受到相關行業企業的關注。近期，萊坊亦成功協助一家內地金融機構進駐，進一步反映優質內地企業對西九龍區位優勢、跨境聯通能力及發展潛力的認可。

西九龍不僅實現與大灣區主要城市的高效連接，也進一步強化香港作為國際金融中心與內地市場之間的重要門户角色。隨着區內優質商業項目陸續落成，加上完善的配套設施及國際化營商環境，西九龍正逐漸形成金融及專業服務企業集聚效應，吸引更多企業將其區域總部、財富管理及跨境業務團隊部署於區內。

交易結構發生變化，企業佈局更趨戰略化

除選址區域發生變化外，與內地企業相關的新租賃交易在行業構成和項目規模方面亦呈現新的特徵。

據萊坊研究數據，2025年，金融、貿易及建築服務行業為市場主要需求來源；而2026年1月至7月，教育、房地產及電子信息科技等行業則成為市場需求的重要支撐，相關成交量佔整體市場近四分之一，代表性交易包括一家教育企業於中國人壽中心B座承租36,385平方英尺（約3,380平方米）；一家房地產企業於交易廣場承租27,457平方英尺（約2,551平方米）；以及一家電子信息科技企業於九龍貿易中心B座承租22,492平方英尺（約2,089平方米）。

上述案例分佈於香港不同商務區域，反映內地企業相關新租賃交易在行業構成和租賃規模方面的變化。從相關交易來看，部分內地企業在港辦公需求正由中型、機會型租賃，逐步轉向更具規模和長期戰略意義的項目。

與此同時，部分已在香港經營多年的成熟企業開始考慮購置自用物業，這也是觀察新租賃成交變化時需要考慮的因素之一。因此，評估內地企業在港的整體佈局意願，還需結合選址變化、項目規模及物業持有方式綜合判斷。

市場活躍度改善為企業提供更多選址機會

萊坊華南區董事總經理及大灣區商業物業服務部主管麥健偉表示：“當前內地企業在港的租賃策略已明顯升級。過去更多關注‘有沒有合適空間’，現在則更重視‘這個空間是否匹配長期戰略、是否有助大灣區協同’。西九龍的快速崛起，正是這一選擇性擴張的典型體現。對於有意進一步佈局香港或深化大灣區業務的內地企業而言，當下仍是一個具性價比的窗口期。在整體市場回暖、但競爭相對緩和的階段，西九龍及九龍東等區域提供優質新供應與更具彈性的租金條件。企業在作出選址決策時，宜綜合考慮區位優勢、交通連通性、樓宇質素及未來擴展需求，以配合長遠業務發展規劃。”