世邦魏理仕（CBRE）亚太区研究部近日发布《为智慧而建：人工智能（AI）如何重塑亚太区办公楼市场》（Built for Intelligence: How AI is Redefining the Asia Pacific Office）研究报告认为，AI预计将改变亚太区人们的工作方式，但办公楼空间需求料将保持韧性。在CBRE设定的温和AI替代情景预测下，2026至2030年亚太区办公楼入驻面积仍预计增长13%。

CBRE分析，亚太区域内面临实质性AI替代风险的岗位仅占亚太区总就业的1.8%。另有8%的劳动力所处岗位虽具有较高的AI替代风险，但可通过技能重塑和转岗实现适应。

CBRE亚太区租赁交易负责人郭富礼（Tom Gaffney）表示：“人们常从岗位替代的视角看待AI，但更值得关注的是它将如何重塑工作而非消灭工作。随着技术接管重复性任务，协作型与客户对接型工作的价值将进一步提升。我们的最新研究显示，约半数亚太区企业租户计划在未来三年扩大其办公面积，这说明即便AI正在改变职场角色并抑制部分行业的用工增长，办公楼需求依然具备韧性。”

亚太区市场增长驱动力各异，包括中国内地在内的发展中市场表现更为突出

亚太区办公楼需求增长的驱动因素在各市场之间并不相同。澳大利亚、中国香港、日本、新加坡和韩国等发达市场，由于租户在疫情期间大幅压缩面积，使这些市场办公空间增长滞后于就业增长。随着到岗率回升、企业更加重视员工体验，租户预计将回补空间，发达市场2026至2030年入驻面积在温和AI替代情景下预计增长5%。

对于包括中国内地、印度和东南亚在内的发展中市场，办公楼需求主要由结构性经济升级支撑，第三产业持续扩张，企业加速向高品质办公楼迁移。在温和AI替代情景下，发展中市场入驻面积到2030年预计增长19%。

亚太区供应减少，降低市场过剩风险

报告同时认为，AI 预计不会对亚太区办公楼市场造成巨大的供应过剩压力。建造与融资成本高企、劳动力短缺以及前景不确定性上升，已促使开发商推迟交付或缩减项目面积。2028年新增供应量预计仅占2027年第四季度存量的3.2%，远低于2019年5.3%的水平。

CBRE亚太区研究部负责人蔡詠嘉（Ada Choi）表示：“即便AI使办公楼需求增速略有放缓，我们预计亚太区不会出现明显的供需失衡。新增供应的减少有助于维持市场平衡，并使空置率保持相对稳定。”

优质资产与次级资产分化加速

报告认为，AI对办公空间需求的影响，更多体现为租户选址方向的变化，而非需求总量的收缩。办公楼需求将进一步集中于能够支撑协作、创新和科技赋能工作的优质楼宇，品质升级（flight to quality）趋势随之加速，优质资产的竞争地位得到巩固，而次级楼宇的表现差距将被拉大。

这对业主意味着挑战与机会并存。CBRE指出，业主需要解决市场供给空间品质与租户需求品质之间日益扩大的错配。次级资产，可通过翻新楼宇设施、升级配套与可持续性能重获竞争力；不再具备升级可行性的资产，则应考虑重新定位或改变用途。

中国内地：AI及相关产业快速发展和租户品质升级共筑办公需求增长的核心动能

报告认为中国内地办公楼需求基本面将持续获得支撑。2025年中国内地第三产业就业占比仍低于欧美等发达市场，劳动力向服务业转移仍有较大空间，构成就业与办公楼需求的长期基础。

当前，AI相关产业的快速发展正成为中国办公楼需求走出L型底部的关键动力。CBRE全国租赁成交数据显示，2026年前三季度，AI类企业新租面积同比进一步攀升近三成，其上下游产业如芯片半导体和机器人同比增长34%和171%。CBRE《2026年中国办公楼租户调查》结果亦显示，未来三年科技互联网行业办公面积净扩张意愿达32%，显著领跑其他行业。

与此同时，租户将延续办公品质的升级型需求，未来三年租户对甲级及以上楼宇的需求占比将从当前的80%增加至83.4%。CBRE对前三季度京沪两地搬迁交易的路径追溯分析显示，56%原处乙级或以下物业的企业承租面积升级至甲级楼宇。此外，AI的运用普及也在逐渐影响企业的选址逻辑，超过1/4的租户期望楼宇具备智慧建筑认证，另有近1/5的租户认为楼内算力资源为选址优先考量。