上月政府再度加辣樓市，金管局推出「新三招」的逆周期措施來調控樓市，市場又如何反映，措施能否紓緩樓市亢奮情緒自然成為市場焦點。初步來看，上月整體二手交投明顯降溫，但一手新盤市場卻持續熱鬧，「萬人空巷」的揀樓情景，令人聯想起97年的景象。

　　受多個新盤的銷售均取得相當理想的銷情帶動，上月一手成交量不跌反升，一手樓市仍然亢奮。隨着荃灣海之戀以至啟德天寰的推售，根據一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）成交紀錄冊的統計，整體5月份的新盤銷量達至1913伙，較4月份的1595伙高出近20%，其中海之戀開售排隊等揀樓的人龍，直逼97年青衣灝景灣的認購人龍。

　　新盤熱鬧情況直逼97，自然擔心現今樓市會否如97年一樣出現樓市泡沫爆破。如筆者過去所言，目前環境同97年可謂截然不同。當年按揭利率超越10厘，相對於今日，即使金管局新三招推出後，部分大銀行亦即時將新造按揭息率調高，不過以現時拆息計算，最新H按按息仍低於2厘水平。

　　即使置業難的問題未解決，但當年供樓負擔佔家庭入息中位數可以超越110%，最新供樓負擔比率仍處於60%左右。再者自政府連番加辣後，現時樓市已完全是用家主導，即使有個別新盤仍有一客多伙情況，所佔比例亦相當少，相比於97年的樓市由投資者主導，持有十伙、八伙、甚或是數十伙單位收租的炒家亦大有人在。

　　料樓價平穩發展

　　未知大家是否記得，昔日97年金融風暴後市況逆轉，銀行四出向投資者Call Loan，不少炒家「人踩人」爭相割價求售，樓價自然急速下滑。再者翻查金管局的紀錄，在今年3月份整體住宅按揭拖欠比率只有0.04%，遠低於97年10月份的接近1%。換言之，今日的樓市，重蹈覆轍機會微乎其微。

　　事實上，過去金管局推出八輪逆周期措施，整體銀行的按揭風險管理亦大大增強。簡單來說，現時不少業主借貸比率只是五、六成左右，出現大量負資產的情況大大減低，加上近幾年入市買家均接受壓力測試，即使未來銀行大幅加息三厘，業主亦不會出現「供唔起」的情況。

　　正如有些分析員所言，最新金管局推出的新三招，最主要的功效已不在於能否壓低樓價，而是有效控制銀行體系的風險管理。換言之，即使樓市逆轉樓價回落，無論銀行以至借貸人的安全系數已大大提升，再蹈97年泡沫爆破機會減低。整體金融市場抗震能力大大提高的同時，樓市抗跌的能力亦自然提高，即使未來供應大幅增加，息口顯著上升，樓價亦會平穩發展。