圖：施永青判斷，調控政策或持續三五年，但房價降到普通人都能買得起也不可能/大公報記者毛麗娟攝

　　從早期在羅湖設立辦公室、到後來搬至福田中心區、再到眼下遷居南山區後海，中原地產在深圳的布局一路伴隨着城市發展而動。記者就樓市與粵港澳大灣區等話題專訪中原集團創始人施永青，他表示看好粵港澳大灣區一體化下的深圳樓市機遇，並預測政府放鬆調控的可能性較低，若房價大幅上升會遭到再次打壓。他並建議內地一線城市最好學習新加坡的公屋制度，政府劃撥一部分土地出來，蓋房子給普通人住，好地段、好學區的房子則鼓勵私人交易，讓市場規律起作用。/大公報記者 毛麗娟

　　施永青概括內地的樓市現狀為：一線城市人口增長太快，但是房子供應不足；二線城市則屬於資源錯配，房子蓋太多也沒用。「房子蓋多了，銷售存量房的滋味是很痛苦的。」

　　施永青進一步解釋稱，上海、北京、深圳等一線城市的房價反映的不是普通人的購買力，而是全中國有錢人的資產配置方向，但房價高直接影響了普通人的生活需求。「沒有哪個強國是靠房地產興盛的，還要有科技、實體等產業的支持。如果房地產表現太強勢，社會資源就會大量流向地產，其他行業就會面臨資源不足，所以現在政府就在控制房地產，這是十分必要的。」

　　目前調控政策的出台有效控制樓價升幅，但施永青也坦言，若想由此將房價壓至普通人也能買得起的水平並不現實，眼下只能是維持價格現狀，等待居民收入提升，在解決民生問題之後，再讓市場自由競爭。

　　對於調控將維持多長時間，施永青預測，只要經濟增長向好，調控政策持續三至五年都是沒問題的；經濟不好，時不時就會放鬆一下以拉動經濟。「現在經濟數據還不錯，還看不到政策放鬆的可能。」

　　租賃市場商業化不足

　　內地不少城市大力推行「租售同權」政策，深圳也將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業。施永青對此評價，現在房地產市場投資者太多，買了房子不住也不租，是一種資源浪費。

　　「商品有兩種價值，一種是交換價值，一種是使用價值，政府用限購、限貸、限價來壓制交換價值，用長租公寓來發揮房子的使用價值。」施永青分析，以市價來折算，房子出租的回報率只有0.9%，而銀行貸款利息最低就要4%左右，地產商借錢開發樓盤後出租，如何賺錢是個難題。

　　對於做長租公寓的開發商而言，除非地價跌50%至70%，或者把城中村拿出來做，否則沒法商業化。一旦這樣做，又有可能導致住宅供應太多。唯一能賺錢的方式要麼是政府補貼，要麼該模式受到資本市場認可，能從股市融資來發展。

　　內地開發商更加進取

　　對於內地未來地價走勢，施永青判斷，未來土地政策可能會有所調整，最理想的做法是把價格壓下來。「開發商現在的狀況是不出高價拿不到地，高價拿地了又會有風險，怕賺不到錢。但一些大的開發商看得很清楚，他們依然會去借銀行錢買地，因為通脹時代，越借錢的越受益，今天我借錢是划算的，明天再還時，錢已經貶值了。」施永青用「坐巴士比坐的士貴」來做比喻，坐巴士是先交錢，而坐的士是下車再給錢，貨幣貶值，等你下車的時候，錢就不值錢了。

　　另一方面，香港土地市場上半年出讓了六塊地皮，其中五塊都被內地開發商拿走。施永青判斷，香港開發商正在遭遇強大對手，內地開發商都是富一代，處於打天下階段、冒險承受力高，手上有100億敢做1000億的生意。而香港的開發商都是富二代，相對保守。他又解釋稱，不少內地開發商進軍香港只為戰略布局，願意付出些代價，利潤低也願做，而香港開發商更關注單個樓盤的盈利，利潤沒有30%不願做。雙方的預期完全不同。